ĐÃ CÓ BẢN CHIA THỪA KẾ NHƯNG VẪN KHÔNG LÀM ĐƯỢC SỔ ?
Nhiều người dân đang thắc mắc liệu một thửa đất có diện tích nhỏ hơn 50m2 có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không? Người dân đang có đất dưới diện tích tối thiểu để cấp sổ sẽ phải có những điều kiện như thế nào? Câu trả lời sẽ phụ thuộc vào thời điểm hình thành thửa đất và các quy định pháp lý hiện hành.
Để giải đáp thắc mắc nêu trên, bài viết này sẽ phân tích và đưa hướng tư vấn dựa trên một tình huống/ sự việc thực tế xảy ra như dưới đây.
Tóm tắt sự việc thực tế:
– Bà Nguyễn Bích Vân là một trong các đồng thừa kế của thửa đất có tổng diện tích 83,1 m² tại địa chỉ số 39, tổ 3A, ngõ 3/20 phố Phúc Tân, phường Phúc Tân, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.
– Theo Bản án số 177/2020/DS-PT ngày 05/6/2020 của TAND TP Hà Nội, bà Vân cùng hai con gái là chị Hoàng Thu Thuỷ và chị Hoàng Thị Ngọc Xuân được tuyên nhận sử dụng phần diện tích 31,14 m², có mô tả rõ ràng ranh giới.
– Năm 2022, bà Vân đã thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhưng bị Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa trả hồ sơ với các lý do chính sau:
- Phần thửa đất tách thửa của ông Hoàng Minh Tiến và bà Nguyễn Thị Tâm có chiều rộng mặt tiền < 3 m (chỉ 1,0 m), không đủ điều kiện tách thửa theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND TP Hà Nội.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất không phù hợp với Giấy chứng nhận gốc.
- Hồ sơ chưa thể hiện thỏa thuận phân chia nhà ở.
- Không có xác nhận chủ sử dụng đất (ý kiến trong hồ sơ đo đạc).
- Pháp luật quy định như thế nào về điều kiện được cấp Giấy CNQSDĐ khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu ?
Căn cứ Điều 146 Luật Đất Đai năm 2024, quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
“ 1.Thửa đất đang sử dụng được hình thành trướcngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểutheo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Khôngcấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặcGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.
- Trường hợp thửa đất đã được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặcGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.”
Nếu thửa đất 31m2 tại Hoàn Kiếm, Hà Nội được hình thành trước ngày UBND TP Hà Nội ban hành quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực (tức là trước ngày quy định về diện tích tối thiểu 50m2 có hiệu lực), và thửa đất này không phải do tự ý tách thửa sau thời điểm quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực, đồng thời đáp ứng các điều kiện khác về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không có tranh chấp, sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch…), thì bà Vân vẫn được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo bản án của Tòa án.
Nếu thửa đất 31m2 được hình thành do tự ý tách thửa sau ngày quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản án có hiệu lực là căn cứ cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 6 Điều 137 và điểm ekhoản 1 Điều 148 Luật Đất đai năm 2024:
“ Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
“ Điều 148. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở
- Hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:
- e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;”
Căn cứ Bản án của Toà án đã quyết định: “Chia cho các thừa kế của ông Hoàng Xuân Trịnh là bà Nguyễn Bích Vân, chị Hoàng Thu Thuỷ và chị Hoàng Thị Ngọc Xuân được sở hữu và sử dụng một phần nhà số 39…., diện tích là 31.14 m2…..
Chia cho vợ chồng ông Hoàng Minh Tiến, bà Nguyễn Thị Tâm toàn bộ diện tích nhà đất 51.89m2”.
Do đó, bản án của Toà án là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bà Vân, bà Thuỷ và bà Xuân. Theo bản án của Toà án và biên bản về việc cưỡng chế giao tài sản của cơ quan Thi hành án dân sự, phần bà Vân, bà Thuỷ, bà Xuân được chia thừa kế là quyền sở hữu căn nhà 2 tầng đã được xây dựng trên đất và quyền sử dụng đất 31.14m2. Còn phần đất 51.89m2 của ông Tiến và bà Tâm thì không hề có tài sản trên đất (nhà) nào cả. Như vậy, có thể hiểu là bản án của toà án đã phân chia xác định được cụ thể phần diện tích đất và nhà ở thuộc về bà Vân, bà Thuỷ, bà Xuân.
Quy định điều kiện diện tích, kích thước tối thiểu của UBND Thành phố Hà Nội năm 2024 theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND ngày 27/9/2024, việc tách thửa đối với thửa đất ở phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m² |
Tuy nhiên, thửa đất của bà Vân, bà Thuỷ, bà Xuân được hình thành và được cấp Giấy chứng nhận từ năm 2002 và được chia cho bà Vân, bà Thuỷ, bà Xuân từ năm 2020, tức là trước khi Quy định diện tích, kích thước tối thiểu theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND năm 2024 của UBND Thành phố Hà Nội có hiệu lực (ngày có hiệu lực từ 07/10/2024).
Đồng thời, theo hướng dẫn tại Công văn 163/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao có hiệu lực từ ngày 10/09/2024, trường hợp bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng được hình thành trước ngày quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với cá điều kiện pháp lý đã phân tích, bà Vân hoàn toàn đủ điều kiện làm sổ đỏ cho diện tích 31m2 theo bản án của Tòa án nếu thửa đất này được hình thành trước ngày quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực tại Hà Nội.
- Những vướng mắc và cách xử lý
–Mặt tiền chỉ 1m, nhỏ hơn quy định ≥3m.
–Hồ sơ kỹ thuật chưa khớp với thực tế phân chia.
– Lý do bị từ chối do chưa phân chia nhà
–Không có xác nhận của người đang giữ Giấy chứng nhận gốc.
- Mặt tiền chỉ 1m, nhỏ hơn quy định ≥3m.
Căn cứ quy định điều kiện diện tích, kích thước tối thiểu của UBND Thành phố Hà Nội năm 2022 theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 11/6/2017:
“Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu
- Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
- a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
- b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
- Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.”
Do đó, phần đất 31,14 m² của bà Vân hình thành trước ngày 07/10/2024 (ngày Quyết định 61/2024/QĐ-UBND Hà Nội có hiệu lực), nên không thuộc trường hợp áp dụng hạn chế diện tích cấp sổ. Nhưng phần đất của nhà ông Tiến thì không đủ điều kiện chiều rộng mặt tiền. Nên để tách được sổ cho 2 nhà thì phần 1m này phải xác nhận chuyển thành ngõ đi 1m và dịch bớt chiều sâu nhà ông Tiến 1m để tạo thành mặt tiền từ 3m.
Do phần diện tích 31,14 m² này không đủ điều kiện tách thửa (theo Quyết định 61/2024 là 50 m²), Văn phòng đăng ký đất đai vẫn cấp sổ theo bản án, nhưng ghi nhận là sử dụng phần đất riêng trong sổ chung (83.1m2).
3.2. Về hồ sơ kỹ thuật thửa đất không khớpGiấy chứng nhận
Hồ sơ kỹ thuật (HSKT) là tài liệu đo vẽ ranh giới theo bản án. Nếu hiện tại chưa phù hợp, thì hoàn toàn có thể:
–Thuê đơn vị đo đạc đủ điều kiện lập lại Hồ sơ kỹ thuật;
– Xác định đúng ranh giới thửa đất theo bản án;
– Có thể bổ sung xác nhận của các hộ giáp ranh nếu cần thiết.
Đây là việc điều chỉnh kỹ thuật, không phải lý do để từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3. Chưa phân chia nhà –không phải lý do để từ chối cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Nếu bản án chỉ tuyên chia đất, thì Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất.
– Phần tài sản gắn liền với đất (nhà) có thể kê khai sau nếu cần; không thể vì thiếu thỏa thuận chia nhà mà từ chối cấpgiấy chứng nhận.
– Hơn nữa, bản án của toà án và Biên bản cưỡng chế và bàn giao tài sản của cơ quan Thi hành án đã xác nhận rõ phần nhà ở.
3.4. Không có xác nhận chủ sử dụng đất là ông Tiến, bà Tâm
Căn cứ bản án của Toà án đã có hiệu lực pháp luật và biên bản cưỡng chế thi hành án dân sự để nộp kèm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay cho chữ ký của ông Tiến, bà Tâm và Giấy chứng nhận ông Tiến và bà Tâm đang giữ.
- Kết luận và đề xuất phương án giải quyết
Với các căn cứ pháp lý rõ ràng, đặc biệt là bản án của Tòa án đã có hiệu lực và được thi hành, bà Vân hoàn toàn có cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích 31,14m2. Dù diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu, nhưng do hình thành từ trước khi quy định có mới có hiệu lực, vẫn thuộc diện tích được cấp sổ theo Luật Đất đai 2024.
Đề xuất phương án giải quyết:
Phương án 1: Làm lại hồ sơ đo đạc kỹ thuật và nộp lại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà chỉ phần 31.14m2. Và chờ kết quả trả lời từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu tiếp tục bị từ chối mà không có lý do chính đáng thì có thể Khiếu nại hành vi hành chính hoặc khởi kiện tới toà án (nếu có căn cứ).
Phương án 2: Để tách được sổ cho 2 nhà thì phần 1m của nhà ông Tiến phải xác nhận chuyển thành ngõ đi 1m và dịch bớt chiều sâu nhà ông Tiến 1m để tạo thành mặt tiền từ 3m.
Phương án 3: Do phần diện tích 31,14 m² này không đủ điều kiện tách thửa (theo Quyết định 61/2024 là 50 m²), Văn phòng đăng ký đất đai vẫn cấp sổ theo bản án, nhưng ghi nhận là sử dụng phần đất riêng trong sổ chung (83.1m2) và quyền sở hữu nhà ở cho bà Vân, bà Thuỷ, bà Xuân.
Phương án 4: Đàm phán mua lại phần đất của ông Tiến và bà Tâm.
Phương án 5: Tách thửa và hợp thửa với thửa đất liền kề (hàng xóm).
Như vậy, đối với những trường hợp diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu là 50m2 người dân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi
- Là đất hình thành trước thời gian quy định diện tích tối thiểu có hiệu lực
(2) Việc sử dụng đất có căn cứ pháp lý rõ ràng
(3) Không tranh chấp, sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch.
Ngoài ra, bạn nên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục và xác định chính xác thời điểm hình thành thửa đất so với thời điểm quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực tại nơi có đất. Nếu bạn cần xem chi tiết quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại nơi có đất, bạn có thể tra cứu quyết định của UBND Tỉnh/TP về vấn đề này.